Khung giá đất nền long phước hiện nay khá lạc hậu so với mức giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, nhưng để đưa khung giá ngang bằng với giá thị trường là điều không thể. Đó là khẳng định của ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) khi nói về sự “bất cập trong hợp lý” của bảng giá đất hiện nay.


Công tác định giá đất hiện nay của chúng ta còn bộc lộ nhiều bất cập. Ngay cả những khái niệm cơ bản, được đề cập nhiều như “sát giá thị trường”, “trong điều kiện bình thường”… cũng chưa được các cơ quan chức năng làm rõ. Đặc biệt, khung giá đất hiện nay không bao giờ theo kịp được diễn biến giá thực tế trên thị trường, bởi lẽ từ khi lấy số liệu để xây dựng bảng giá đất cho đến khi ban hành, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đã biến động rất nhiều. Tất nhiên là có cả yếu tố chủ quan, tức do những người làm công tác định giá chưa đủ năng lực và thiếu thực tế.

Dù năm nào cũng tiến hành khảo sát, xây dựng khung mới song bảng giá đất alibaba long phước hàng năm của các địa phương ban hành luôn thấp hơn giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường, chỉ bằng 30 - 60%. Nhưng hàng năm các địa phương đều tiến hành khảo sát giá đất thực tế, thì tại sao câu chuyện “sát giá thị trường” vẫn xa vời như vậy, thưa ông?

Như tôi đã nói ở trên, thông thường cứ khoảng tháng 6 hàng năm thì các cơ quan chuyên môn sẽ tiến hành khảo sát giá đất để chuẩn bị cho việc ban hành bảng giá đất năm tới. Do đó, kể từ khi tiến hành điều tra, khảo sát cho đến khi ban hành được bảng giá mới thì giá đất thực tế lại đã thay đổi. Hiện nay, mức chệnh lệch giữa bảng giá đất và giá chuyển nhượng thực tế phổ biến từ 3 - 6 lần, tức là bảng giá đất chỉ bằng 30 - 60% giá thực tế. Cá biệt có một số khu vực cao hơn nhiều, như Hàng Ngang, Hàng Đào ở Hà Nội.

Tuy nhiên, đối với giá đất bồi thường, định giá đất khi cổ phần hoá thì phải căn cứ vào giá thị trường tại thời điểm đó, nên thường sẽ sát giá thị trường hơn, tất nhiên vẫn có chênh lệch, từ 10 - 15%. Đề án này hiện chúng tôi đang lấy ý kiến các bộ, ngành. Nhưng tôi cho rằng, muốn giá sát thì buộc người định giá phải thâm nhập thị trường, không thể chỉ căn cứ vào các hợp đồng để đưa ra bảng giá đất được. Bên cạnh đó, người định giá phải có trình độ phân tích thị trường, am hiểu các giao dịch về đất đai, địa chính.

Mặc dù gói hỗ trợ 30 ngàn tỷ đồng đã chính thức có hiệu lực, nhưng hiện nay nhiều người dân vẫn rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn do vướng mắc hợp đồng 3 bên, thiếu sự liên kết giữa ngân hàng và doanh nghiệp. Hiện tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (BR-VT) mới có 3 cá nhân được giải ngân với tổng số tiền hơn 1,3 tỷ đồng. Rõ ràng, kết quả này trái với kỳ vọng của nhiều người.

Anh Trần Minh hùng,một viên chức tại TP Vũng Tàu cho biết, vợ chồng anhmuốn mua một căn hộ tại chung cư199 Nam Kỳ Khởi Nghĩa của Cty phát triển nhà BR-VT (HODECO), căn hộcó diện tích 68m2 với giá hơn 900 triệu. Chi cần vay 600 triệu để trả hết cho chủ đầu tư và nhận nhà. Anh gửi hồ sơ đến chi nhánh của Ngân hàng Vietinbank đề nghị vay theo chương trình ưu đãi của gói 30 ngàn tỷ đồng. Sau hơn một tháng, ngân hàng trả lời không cho vay vì thu nhập của anh dưới 10 triệu đồng/tháng, không đảm bảo khả năng trả nợ.

Theo một cán bộ tín dụng ngân hàng, Hiện nguyên nhân chủ yếu khiến khách hàng cá nhân khó vay tiền từ gói 30.000 tỷ đồng là không xin được xác nhận của UBND phường/đơn vị công tác hoặc nội dung xác nhận không đúng quy định; hợp đồng mua bán nhà ký trao tay, thời gian đóng bảo hiểm không đủ một năm trở lên, chủ đầu tư không ký hợp tác hợp đồng 3 bên về ký tài sản bảo đảm… Ngoài ra, một vướng mắc hiện nay là nếu thu nhập của khách vay quá thấp, sẽ không đủ khả năng trả nợ. Nhưng nếu khách đề nghị thế chấp chính căn nhà xã hội đó, ngân hàng cũng ngại ngần vì quy định nhà ở xã hội chỉ có thể bán lại nhà cho chủ đầu tư...

Có ý kiến cho rằng, bảng giá đất khó sát giá thị trường là do các thông tin của cơ quan thẩm quyền thiếu minh bạch và công bằng? Tôi cho rằng không hẳn thế, bởi khi xây dựng bảng giá và trước khi công bố thì UBND tỉnh đều đưa ra trước hội đồng nhân dân để lấy ý kiến. Tuy nhiên, sở dĩ người ta cho rằng không minh bạch và công bằng là vì bảng giá đất của chúng ta hiện nay chưa tới từng thửa, nên việc áp dụng cho tính thuế thì tính cả một phố hay một xã với một mức giá, trong khi mỗi thửa đất đều có giá trị khác nhau. Các nước thì họ định giá tới từng thửa đất.

Theo quy định, đối tượng được vay vốn là các khách hàng chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình; hoặc có nhà ở nhưng diện tích quá nhỏ, dưới 8m2 sử dụng/người. Ngoài ra, những người được vay vốn phải có hợp đồng mua nhà ở thương mại ký kết với doanh nghiệp, đồng thời phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú. Mặt khác, khách hàng có đề nghị vay vốn mua nhà và các thành viên trong hộ gia đình của khách hàng phải cam kết chưa từng được vay vốn hỗ trợ tại ngân hàng để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại nào khác.

Theo HODECO, Siêu thị kết hợp chung cư 18 tầng Lô A – 199 Nam Kỳ Khởi Nghĩa là dự án nhà ở thương mại đã được triển khai xây dựng đến tầng 14 và dự kiến bàn giao nhà cho khách hàng vào giữa năm 2014. Dự án có tổng số hơn 300 căn hộ. Trong đó, số căn hộ diện tích dưới 70m2 chiếm tới 70%, có giá từ 12 – 13,5 triệu/m2. Thời gian tới, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho cán bộ công chức viên chức và tận dụng chủ trương của Nhà nước về hỗ trợ người mua nhà, HODECO cũng đang xúc tiến nhanh việc triển khai xây dựng khu nhà ở với diện tích nhỏ tại khu vực đồi 2, phường 10, Tp.Vũng Tàu.

Rõ ràng, nếu không có sự đồng hành của doanh nghiệp đối với khách hàng khi làm thủ tục vay vốn ngân hàng mua nhà thì thời gian để được giải ngân sẽ kéo dài và rất khó. Lý do là dù các ngân hàng đã mở “hầu bao” nhưng điều kiện và thủ tục để được vay vốn cũng không hề đơn giản.