Thị trường từ chỗ lĩnh vực cao cấp rất phát triển gắn với đầu cơ ngày nay phải chuyển sang khu vực giá thấp phù hợp với khả năng thanh toán của người lao động.


Việc này về phương hướng có vẻ dễ , vì quốc gia đã chỉ rõ , mà tiêu biểu là Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 tầm nhìn đến 2030 bằng Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ vào tháng 11-2011… Như thế mâu thuẫn nằm ở đâu , nghịch lý nằm ở đâu?


rõ ràng đang có sự lệch pha giữa chủ đầu tư dự án golden center city và người mua. Những khu cư xá đã hình thành , chủ đầu tư đã hạ giá , thậm chí đến 30% và không thể hạ thêm được nữa , hạ nữa là lỗ. Thế nhưng người tiêu dùng lại ý là từ trần vẫn chưa đủ , mức giá Vẫn quá cao.


Chủ đầu tư đưa ra giá nhà 15 triệu/m 2 , người tiêu dùng cho rằng mức giá hợp lý chỉ 8 triệu đồng/m 2 . Vấn đề là phải xử lý xung đột này tái cấu trúc mới có hiệu quả.


Theo tôi , chủ đầu tư đưa ra mức giá trên cũng có lí. Thứ nhất , vì thời kì dài họ sản xuất các khu nhà tập thể để phục vụ cho đầu cơ nên không cần ngó đến giá thành. Chi phí huy động nghiệp dĩ nào cũng chấp thuận , thậm chí vay thương mại với mức lãi suất 20-25% để đưa vào đầu tư BĐS.


Điều này dẫn đến thực tế chỉ có NHTM hoạt động còn các quỹ đầu tư chẳng thể hiện ra để tranh đua với nhau , do chủ đầu tư không để ý tính đến chi phí huy động vốn. Thứ hai , phí quản lý họ cũng không thèm tính , công ty có lên đến hàng nghìn người cũng không sao , rồi công nghệ xây dựng , nguyên liệu xây dựng mần răng cho giảm giá thành cũng không thèm tính.


Bởi có tăng giá thêm một tẹo cũng không sao , hàng ra bao lăm đầu cơ ôm hết bấy nhiêu. Thứ ba , trong quá trình thi công , chủ đầu tư phải chi một khoản rất lớn cho “phí bôi trơn” qua vô vàn tầng nấc.


Và nghiễm nhiên họ phải tăng giá lên để bù vào “chi phí bôi trơn” này. Chính bởi thế người tiêu dùng tính toán đưa ra mức giá xây dựng chỉ có 8 triệu đồng/m2 cũng đúng. Nghịch lý nằm ở đây , va chạm lợi ích nằm ở đây.


Thậm chí đã có những quan điểm tuy là cho mua để tăng quỹ nhà cho thuê của TP. Tất cả những thủ pháp ấy tôi cho là giải pháp để khắc phục xung đột đang kịch liệt ở đây. Cần phải “dọn” lại một lượng cung lớn nhưng giá cao ngất ngưởng trước đây để thịt có khả năng phát triển cân bằng trở lại. Sự tình là , về ý chí đúng nhưng thực hiện nó như thế nào thì còn đề nghị một quá trình định giá rất chặt chẽ.


Nếu mua đại trà với mức giá không cân nhắc có xác xuất giải quyết được nhưng sẽ tiếp kiến làm méo mó thị trường đất nền bình dương. Nhà nước mua lại số lượng nhà “ế” vào thời điểm này là phù hợp để cứu thị trường , làm tốt quá trình tái cơ cấu , giúp cho các chủ đầu tư khỏi bị lao đao.


thực tiễn những chủ đầu tư “tay không bắt giặc” đã bị thị trường đào thải hoặc tự đào thải , còn lại các nhà đầu tư lớn , có vai trò đối với thị trường BĐS chúng ta cần phải hỗ trợ. Nhưng làm như thế nào là cả một dấu hỏi lớn đặt ra. Quốc gia phải trợ giúp cho cả chủ đầu tư và người mua.


- Nhưng như vậy cũng chỉ là thủ pháp tạm thời?


- trợ thời nhưng nó sẽ làm thị trường dịu đi. Các nhà đầu tư có thể tính đến các đề án đầu tư mới , toan tính giá thành đúng hơn , chắt chiu hơn và đúng trên nguyên tắc là hàng hóa càng rẻ thì người tiêu dùng càng chấp nhận. Từ đó có thời kì để tái cơ cấu. Bên cạnh đó , câu chuyện chống tham ô trong đầu tư phát triển đất đai quốc gia vẫn phải làm và cần làm mạnh.


hẳn nhiên chúng tôi chuyển đổi cơ chế không còn cơ chế nhà nước thu hồi đất đai đất nữa và cũng tăng vai trò quản trị tốt. Có sự dự khán của cộng đồng vào mọi quy trình tôi tin rằng câu chuyện phân tích minh bạch hóa thị trường BĐS sẽ dễ dàng hơn.

- Việc quá phụ thuộc vào nguồn vốn nhà băng đã khiến cho “sức đề kháng” của nhiều doanh nghiệp yếu đi trong khi các quỹ đầu tư của chúng ta chưa có hoặc chưa đủ mạnh. Theo ông nên “giải” bài toán này như thế nào?


- Tôi luôn luôn nghe câu hỏi “bao giờ thị trường BĐS phục hồi?”. Chúng tôi có xác xuất thấy là các chỉ số lạm phát đã xuống khá thấp. Đấy là một tính cách vui nhưng đặt ra một vấn đề lớn hơn là tính thanh khoản vào các NHTM ngày nay như thế nào.


Hay nói cách khác là sức của NHTM ngày nay là quá yếu. Theo ý chí của các nhà quản lý tiền tệ cố gắng từ quý I đến quý III năm nay sẽ giải quyết xong Sự tình thanh khoản yếu của các NHTM. Nếu giải quyết xong khả năng hạ lãi suất có khả năng xảy ra.


lúc đó chúng tôi phải dần dần giảm đi vai trò của NHTM , tăng vai trò các quỹ. Khi các nhà đầu tư tinh thần được huy động vốn bằng cách gì cho giảm phí tổn vững chắc họ có kinh nghiệm để biết là không thể chấp nhận tất cả mọi thứ phí mà họ phải cân nhắc huy động từ các quỹ.


- Bộ Xây dựng vừa đồng ý với đề xuất của Hiệp hội BĐS về việc thành lập ngân hàng Xây dựng và đã có đề xuất lên NHNN. Theo ông điều này sẽ tác động đến thị trường BĐS như thế nào?


- Tôi nghĩ không có Sự tình gì phải băn khoăn ở đây. Tuy nhiên , riêng nhà tầng lớp và nhà ở lương lậu thấp chúng ta phải tập kết vào 2 quỹ: quỹ tín thác BĐS và quỹ kiệm ước BĐS , nó sẽ hỗ trợ cho phân khúc này. Vay đầu tư gia cư giá rẻ phải dùng cơ chế tài chính khác , chứ chẳng thể tính vào NHTM.


Có như thế thì chúng tôi mới thiết lập được mối giao thiệp rất lành mạnh giữa thị trường BĐS và thị trường đất nền chợ bến cát 2, không lo cái này kéo đổ cái kia. Tương lai chúng ta sẽ phải tính đến vai trò của các quỹ.