có xác xuất nói suốt cả năm 2011 , giá BĐS đất nền bình dương đã giảm rộng khắp từ các đề án ở phía tây sang các dự án phía đông Hà Nội. Theo các số liệu báo cáo của các trung tâm môi giới BĐS trong khu vực cho thấy , phía Tây Hà Nội , các đề án dọc theo quốc lộ 32 , trục đại lộ Thăng Long và đường Lê Văn Lương kéo dài đắt giá đất nền , liền kề , biệt thự giảm 30-35% so với cuối năm 2010. Điều đáng quan tâm của người cần nhà để ở là giá nhà , đất đã thực sự giảm đến mức nào? Giá nhà chung cư đã chạm đến mức lỗ của doanh nghiệp , nhà đầu tư hay chưa? diễn biến tiếp theo của thịt thà sẽ như thế nào?

Tại dự án Lê Trọng Tấn - Gleximco , hiện đất liền kề vịt xiêm đẹp được chào bán với giá 60 triệu đồng/m2 , trước đây giá được chào 100 triệu đồng m2. Các khu đất kém đẹp hơn ở đây được chào bán với giá từ 25 triệu - 40 triệu đồng/m2. Còn đối với đất nền ở đề án Kim Chung - Di Trạch nếu mặt phố rộng đang được rao bán với mức giá từ 35-40 triệu đồng/m2 so với 50 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2011. Đất nền tại đề án Vân Canh cũng có giá rao na ná. Giá đất tại thiên đường Bảo Sơn lại chỉ còn rao 25 triệu - 30 triệu đồng/m2. Riêng đất ở lĩnh vực phía đông , nam Hà Nội như đề án Văn Phú thì giảm nhẹ tiền thuế hơn , hiện còn rao vào khoảng 50 triệu đồng/m2. Đất nền khu đô thị Việt Hưng cũng được rao bán với giá thấp hơn trước đây độ khoảng 10 triệu đồng/m2. Khu vực phía Bắc như đề án Cienco 5 - Mê Linh , đất liền kề rao bán vào khoảng 15 triệu đồng/m2.

Thị trường căn hộ chung cư lại có đặc thù riêng , thí dụ căn hộ nhà tập thể cũ như ở Thanh Xuân Bắc với diện tích tầm 50m2 tầng 3 , 4 vẫn rao với giá khoảng 2 tỷ đồng/căn , tức khoảng 40 triệu đồng/m2. Như vậy là đã giảm hơn so với dĩ vãng khoảng 200 triệu đồng/căn. Trong khi đó giá căn hộ chung cư mới ở khu vực ấn độ dương quận Hà Đông có giá trung bình từ 20 - 22 triệu đồng/m2; Còn ở một số nơi khác đắt giá từ 30-35 triệu đồng/m2. Hiện có một số đề án mới khởi công thuộc quận Long Biên được bán ra giá ban đầu thấp hơn 5% -10% so với giá của cư xá cùng loại ở thời kỳ lúa ra đòng quá khứ. Đáng để ý là với sự giảm giá như vậy nhưng thịt thà BĐS vẫn rất ảm đạm , biểu hiện rõ qua cảnh tượng nhiều trọng tâm môi giới BĐS đã đóng cửa sớm , một số doanh nghiệp BĐS đuối sức khi không lo trả đủ ngày công , thưởng Tết cho viên chức. Hưng thịnh nhân viên cho biết , Tết mới rồi không được thưởng Tết hoặc chỉ thưởng quà Tết… thông cáo tình hình thịt BĐS được năm 2011 của Bộ Xây dựng trình lên Thủ tướng cho thấy , số lượng giao du nhà đất tại Hà Nội giảm mạnh từ quý II tới quý IV-2011 với khoảng 900 giao du thành công. Một điểm nữa đáng lưu tuy là giá bán nhà , đất tại Hà Nội bắt đầu thật sự giảm mạnh từ cuối năm 2011 đến nay kể cả những dự án có vịt đẹp , tiện lợi , hạ tầng tốt đã hoàn thiện đang chờ bàn giao nhà.

Ai cũng có thể thấy rằng hiện nhu cầu về nhà ở của người dân Hà Nội rất lớn , đa phần là của những người cần lao , công công chức chức có lương lậu không cao , chưa đủ tiền tích lũy để mua sắm nhà với giá như ngày nay. Những cơn sốt giá nhà đất của Hà Nội trong thời kì qua không phản ảnh nhu cầu này của người dân mà đang chứng minh cho nhận định : Thị trường phát triển nóng là do đầu cơ. Sự đầu cơ đã làm lệch lạc thịt , không phản ánh thực chất cung-cầu thực của thịt thà. Cụ thể đó là định hướng xây dựng căn nhà chung cư cao cấp với diện tích khoảng trên 100m2 với giá từ 2-4 tỷ đồng của các doanh nghiệp đất nền chợ bến cát 2 trong những năm qua. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp , vì mưu cầu lợi nhuận cao từ việc mua đi bán lại , đã bỏ vốn vào cho doanh nghiệp xây dựng , xếp hàng mua căn hộ cao cấp từ khi đề án còn nằm trên giấy nên DN chỉ lo cho ra nhiều sản phẩm căn hộ loại này. Cho dù mức giá này Trái với sức mua của người lao động. Những căn hộ với giá dưới 1 tỷ đồng hợp với sức mua nhưng lại có vịt trời chưa đảm bảo hoàn cảnh sống , liên lạc đi lại của người lao động. Hơn nữa , điều khiến thịt thà BĐS thêm trầm lắng là do người mua có tâm lý chờ đợi giá nhà , đất giảm xuống nữa khi đó họ mới quyết định mua hoặc đầu tư. Đa số họ tuy rằng mức giảm phải như trên cũng chưa bõ bèn gì khi mà giá hiện nay còn đang cao so với trước năm 2009 khi bất đầu cơn sốt.

Tuy nhiên , về giá nhà chung cư cũng rất khó để nói có khả năng giảm xuống bằng trước năm 2009. Lý do , có xác xuất toan tính giá thành xây dựng cư xá tại thời điểm này , đồng thời so sánh với giá vàng , tốc độ lạm phát của tiền đồng thì giá nhà nhà tập thể hiện đang được chào bán là khá hợp lý. Trừ trường hợp chủ đầu tư phải bán phá giá khi lâm vào tình trạng phá sản. Về giá thành sản phẩm theo toan tính của các nhà chuyên trị cho một cư xá hạng B , 20 tầng trên diện tích đất phải thuê là 13.000m2 , mật độ xây dựng 40% , giá thuê đất 15 triệu đồng/m2 cho giá thành sản phẩm là 15 triệu đồng/m2. Trong đó phí tổn xây lắp nhà tập thể chiếm tỷ trọng 55 , 1% giá thành , chi phí thiết bị chiếm khoảng 16 , 5% , phí tổn thuê đất chiếm khoảng 15% còn các phí tổn còn lại chiếm trên 10%. Do đó nếu phí tổn giá thuê đất tăng gấp đôi ( mà ở Hà Nội dễ xảy ra nhất là khi thực hành đúng theo nghị định 69/2009/NĐ-CP ) thì giá căn hộ sẽ tăng thêm 20%. Cũng theo tính toán này thì giá căn hộ còn được chi phối bởi giá trị của thiết bị , hạ tầng và tiện ích đi cùng...


Như vậy , thịt thà BĐS đang có xu hướng điều tiết lại giác quan và đây là dịp để các doanh nghiệp nhìn lại chính mình để vượt qua có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn và phát triển. Dĩ nhiên , hy vọng ngay trong năm 2012 thịt thà BĐS ổn định là điều rất khó vì Chính phủ đang tập kết thắt chặt tài chính để giảm lạm phát , các nhà băng thương nghiệp đang có xu hướng tái sát nhập , giảm lãi suất cho làm ra trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang ở tình trạng suy thoái cả thế giới. Để thịt thà BĐS không lao tiếp chuyện lao dốc , Chính phủ đã thực hiện nhiều thủ pháp can thiệp như coi một số ngành BĐS không thuộc khu vực phi làm ra , soát kiểm soát các dự án BĐS , xem dự án nào cần nối tiếp để cho vay vốn , dự án nào dừng lại để tránh bớt khó khăn… Một việc nữa cũng rất cần thiết nữa như một số nơi đang thưc hiện là mua lại các căn hộ thu nhập thấp để cho người lao động , công chức công chức thuê hoặc bán thu tiền dần trong nhiều năm… Một số dấu hiệu khả quan cho thịt BĐS đã hiện ra như tình trạng lạm phát đã được kiểm soát , cán cân ngoại tệ được đảm bảo , tỷ giá hối đoái yên ổn , việc thay sửa đối luật đất đai , hiến dâng pháp... theo hướng có phẩm chất cho người dân. Nhưng tất thảy dễ thường cũng còn phải chờ đợi đến hết năm 2012.


Khảo sát tại các sàn giao dịch hoặc trọng tâm Ngưng lại sản mấy ngày gần đây cho thấy , nhiều văn phòng vẫn đóng cửa , ngừng giao dịch , hoặc có chăng là mở cửa... lấy ngày. Trưởng phòng kinh doanh Sàn giao du Ngưng lại sản Nam Ðại Dương ( Phố Nhổn , huyện Từ Liêm ) Hà Trung Ðiệp , dự báo , từ nay đến cuối năm , thịt thà còn có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn hơn so với năm 2011.


Ðại diện Sàn giao du bất động sản Trường An , quận Hà Ðông nhận định , từ nay đến hết quý II , phân khúc đất nền dự án có thể còn giảm giá thêm vài nấc nữa. Tới đây , nhiều nhà đầu tư thứ cấp và nhiều chủ đầu tư bán tháo căn hộ do áp lực về tài chính sẽ tạo một mặt bằng giá mới. Tuy thế , thịt thà nối tiếp đón nhận sự quan hoài của khách hàng vào phân khúc nhà ở trung cấp với mức giá từ 15 - 25 triệu đồng/m2. Còn loại cao cấp , nối tiếp đóng băng.


Theo kinh nghiệm của nhiều nước , khủng hoảng đình trệ sản thường kéo dài năm năm , rồi bắt đầu có lối ra. Ðiển hình mới nhất là Mỹ , khủng hoảng đình chỉ sản xảy ra từ năm 2007 , nhưng đến nay mới có ám hiệu bình phục dần sau khi giá nhà đất mặt tiền chợ thị xã bến cát nhiều nơi đã xuống từ 50% - 70%. Thị trường bất động sản nước ta được ghi nhận đóng băng từ năm 2010 và "xuống" giá rõ nhất từ năm 2011 vì Chỗ u ám mua và do chính sách tín dụng thắt chặt , đã đưa lãi suất đình chỉ sản lên đến hơn 20%. Tương đương với chỉ số giá đình chỉ sản đã giảm trong hai năm qua , trong đó phân khúc căn hộ cao cấp bị xuống giá mạnh nhất và có xác xuất sẽ xuống thêm nữa ( nhất là đất nền ) trong hai năm 2012 - 2013 , trước khi có khả năng chạm "đáy" với mức giá thực tế hơn.