phát xuất từ hai nhân tố nêu trên , theo GS. Đặng Hùng Võ , giác mạc trên thị trường BĐS đất mặt tiền chợ thị xã bến cát có đà bốc lên rất cao , cuốn các doanh nghiệp tạo dựng BĐS vào phân khúc cao cấp mà không để tâm đến lĩnh vực nhà ở bình dân , nơi tập kết Phần lớn nhu cầu.



bối cảnh "méo mó" của thị trường thời khắc trước năm 2008 đã đem lại vịt xiêm "Thượng đế" không phải cho người mua , mà lại là người bán. Địa ngục mua tiếp cận trực tiếp chủ đầu tư không dễ , thậm chí mất tiền cũng không xong. Được vịt đàn "Thượng đế" , doanh nghiệp từ đó không để ý quan hoài đến việc hạ giá sản phẩm.

biểu lộ ở chỗ chất lượng , tiến độ xây dựng thế nào cũng được , nhà đầu tư không quan tâm đến phí tổn quản lý , sử dụng nguyên vật liệu xây dựng sao cho tiết kiệm , hiệu quả; chi phí bôi trơn , huy động vốn với lãi suất nào cũng chấp nhận. Mọi thứ phí tổn , thậm chí phung phí được hạch toán hết vào giá nhà mà không ai khác , người mua sau chót phải trả.

GS. Đặng Hùng Võ có lí khi cho rằng , chính phân khúc BĐS cao cấp làm hư các chủ đầu tư và chính ngữ cảnh , vịt tự cho mình là "Thượng đế" thời gian trước lại đang cản trở cho họ khi thịt rơi vào ảm đạm lúc này.

Một câu chuyện bi hài phổ biến là chủ đầu tư đất nền chợ bến cát 2 nói , chúng ta hạ giá từ 26 triệu đồng/m2 xuống 16 triệu đồng/m2 là kịch kim , không thể hạ hơn được nữa nhưng người có nhu cầu vẫn bảo , 16 triệu vẫn là quá cao , Trái với giá thành xây dựng; bao giờ giá xuống 8 triệu thì chúng tôi mới thực hành được.

"Rõ ràng , mức giá 16 triệu với loại gia cư phân khúc nhàng nhàng , chủ đầu tư cũng có cái lý của họ. Đó là mức giá đã chất đủ những phí tổn , phụ phí và lãng phí trong quá trình tạo dựng. Đây là lúc các nhà đầu tư chết kẹt giữa một bên là giảm nữa thì lỗ với một bên không giảm thì vẫn chưa vừa với đánh giá , khả năng chi trả của người mua" - GS. Võ nhìn nhận.



tán thành với ý kiến này , nhìn lại diễn biến thịt trong năm 2011 , giới tham vấn bán hàng cũng chỉ ra rằng diễn biến quá nhanh , phần lớn các chủ đầu tư vẫn chưa quen với việc người mua trở thành "Thượng đế".


Một số chủ đầu tư dự án nhà tập thể cao cấp vẫn "giữ miếng" , chăng khứng "xuống nước" giảm phải chi cốt yếu dùng các chiêu thức hút khách mang tính đánh bóng , bề nổi. Ví như có giảm giá người tiêu dùng cũng phải trải qua các hoàn cảnh vô ngần ngặt ngèo , mức giảm không sâu đến giá trị thực.


Sự sửa đổi , biến chuyển của thịt trong thời kì hiện tại là thế tất , đòi hỏi sự phân tích minh bạch , công hiệu trong xây dựng , tính toán giá thành , cơ cấu sản phẩm. Sự đồng bộ của chính sách pháp luật; sự định hướng , đốc thúc của các cấp quản lý , chính quyền và sự quyết liệt , vượt qua chính mình của các doanh nghiệp sẽ là những yếu tố không thể thiếu được trong quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ hơn của thịt thà BĐS năm 2012.


Đã có rất nhiều lý giải được đưa ra , tuy nhiên một nguyên do quan yếu đưa đến tình trạng nêu trên phải kể đến giữ lại về mặt chính sách , luật pháp liên hệ đến thịt BĐS.


Theo chuyên gia lĩnh vực đất cát là GS TS. Đặng Hùng Võ , vấn đề phát triển các đề án gia cư được quan hoài khá chậm sau canh tân. Mãi đến năm 1991 , khi có quy chế nhà ở ,


chúng tôi mới đặt Sự tình cho kinh dinh nhà ở trong phông nền các đề án xây dựng , kinh dinh nhà ở vẫn chưa có mặt trong môi trường đầu tư.

Ba năm sau , nhà nước triệt để cắt tuyệt đối cơ chế bao cấp về nhà ở. Việc phát triển nhà từ đó được giao phó cho thịt. 11 năm kể từ năm 1994 , Sự tình nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị không được đề cập trong chính sách nào. Chỉ đến năm 2005 , khi thảo luận về Luật gia cư thì Sự tình nhà tầng lớp mới bước đầu được quốc dân đại hội đặt ra.


Đến năm 2009 , khi có gói kích cầu , Chính phủ mới quy định cụt lủn 3 đối tượng chính được ưu tiên nhà ở tầng lớp là công nhân các khu công nghiệp , sinh viên học trò và người có lương bổng thấp tại đô thị.


trong lúc đó , mảng thịt nhà thương mại từ năm 1998 bắt đầu có khung luật pháp. Nhưng thời điểm ấy , hiệu chính Luật đất cát lại xác định đất ở chỉ có một hình thức sử dụng là vĩnh viễn , bất luận đối tượng đó là tổ chức , doanh nghiệp hay người dân.

Việc chỉ có một hình thức sử dụng đất vĩnh viễn trong phông nền mở cửa đầu tư phân khúc thịt nhà thương mại , cho phép các nhà đầu tư kinh dinh thực hiện các giao dịch kinh tế về đất ở và nhà ở... , theo TS. Võ , Ấy là nguyên cớ để hình thành nạn đầu cơ vượt ngưỡng như thời gian qua. Bởi lẽ , có đất trong tay , nhà đầu tư mặc tình muốn giữ đất hoặc muốn làm dự án , muốn bán nhà bao giờ mặc ý , không bị khống chế , tạo điều kiện cho đầu cơ găm hàng.


"Điều kiện để hạ giá sản phẩm , có đất rẻ đó chính là quy định hạn sử dụng đất. Ở các nước , họ ứng dụng rất nhiều chế độ sử dụng đất ở cho cộng đồng , các kì hạn khác nhau ứng với các nhóm người có tiền lương khác nhau. Ví dụ , nhà cư xá cốt yếu dành cho đối tượng có lương bổng thấp và nhàng nhàng , giác kế phù hợp và niên hạn sử dụng nhà thường được tính bằng một đời người. Trong lúc ta chỉ có một chế độ sử dụng đất vĩnh viễn. Chính sách đất đai như vậy làm mũ đội lệch lạc thịt BĐS đất nền bình dương".