Năm vừa qua , hồ hết các doanh nghiệp BĐS khu đô thị golden center city đua nhau xông vào đầu tư ở phân khúc căn hộ cao cấp với cầu mong giăng lưới chờ kéo về mẻ lớn với mức lãi khổng lồ , thường lãi gấp 2 - 3 lần so với phân khúc nhà bình dân.

Với tâm lý đó , các “đại gia” trong khu vực này chỉ chú trọng phát triển gia cư thương mại cao cấp , diện tích lớn để bán với giá cao cho những người có lương bổng cao mà chưa quan hoài phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ , đắt giá bán phù hợp với đại bộ phận người dân có ngày công thấp và trung bình.

Khách hàng và dư luận của những đề án BĐS cao cấp này chưa thể quên cách đây không lâu , dù thị trường “tiền đóng băng” , nhưng trừ những khu vực đề án dĩ vãng từng bị thổi giá lên quá cao , giá đất nền ở các khu thành phố đã có tiếng của Hà Nội như: Trung Hòa Nhân Chính , Ciputra , Văn Quán , Nam Trung Yên... Gần như chỉ đứng im , chứ không chịu giảm.

Bất chấp Chỗ u ám mua , nhiều lô vi la vẫn được chào bán với giá 30-40 tỷ đồng/căn. Rất dễ gặp trên các công cụ thông báo đại chúng những mẩu chào bán kiểu như "biệt thự rộng gần 200 m2 xây 3 tầng mặt phố Nguyễn Thị Định ( Trung Hòa Nhân Chính ) giá 53 tỷ đồng/căn"; "Biệt thự Ciputra 217-230m2 , có "sổ đỏ" , giá 160-170 triệu đồng/m2". Tại các khu thành phố mới xa trung tâm hơn như: Văn Quán , Mỹ Đình… giá biệt thự đứng ở mức từ 100-200 triệu đồng/m2; khu Pháp Vân - Tứ Hiệp khoảng 70-80 triệu đồng/m2; Linh Đàm trên 100 triệu đồng/m2; Việt Hưng gần 60 triệu đồng/m2 , .

Với những mức giá chào bán cao ngất ngưởng đó , giao du tại các đề án hạng sang cốt tử trên lăng xê hoặc trong các chiêu PR của nhà đầu tư , môi giới. Còn lại , thực chất , ở phân khúc thị trường này được giới chuyên trị đánh giá là đã “ngủ đông” kéo dài.

thực tiễn này xảy ra do lãi suất ngân hàng cao , cộng thêm việc siết chặt tín dụng vay mua BĐS kéo dài. Gia chi dĩ , tâm lý đầu tư kếm chác tạm thời của không ít nhà đầu tư “vòng ngoài” đã chuyển chiến thuật hướng nguồn vốn sang “lướt” thị trường vàng và ngoại tệ để tranh thủ kiếm chênh lệch.

đồng thời , sức ép đáo hạn nhà băng , các khoản nợ chồng chất , sản phẩm kém thanh khoản , nhiều ông chủ BĐS đang phải rao bán và nhượng các dự án khu do thi golden center city. Doanh nghiệp rên xiết vì chính sách thắt chặt tín dụng , đã có những đề án phải bán tống và sẽ có những danh tiếng phải rời khỏi sân chơi.

Lý giải về tình hình này , nhiều chuyên gia cho rằng , thịt thà BĐS năm 2011 là kênh đầu tư nhiều có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn , thiếu vốn , sức cầu ngăn lại trong một giới hạn nhất định và tính thanh khoản chậm. Bất ngờ) không có dòng tiền lớn chảy từ vàng , ngoại tệ sang BĐS như nhiều người nghĩ , bởi khi tiền đồng mất giá , nền kinh tế vĩ mô thiếu yên ổn , người dân đã không chọn BĐS là kênh đầu tư vì lo ngại thanh khoản kém.

chẳng những thế , theo thông báo mới nhất của Cục Đầu tư ngoại bang thuộc Bộ KHĐT cho thấy , tổng vốn đầu tư cho chuye BĐS trong 11 tháng đầu năm chỉ đạt 464 triệu USD , xếp thứ tư về thu hút FDI. Đây là thấp kỷ lục trong vòng 5 năm qua. Trước đó , năm 2008 , vốn FDI đổ vào đình trệ sản đạt 23 tỷ USD , năm 2009 vốn FDI đạt 21 , 48 tỷ USD. Năm 2010 mặc dù khủng hoảng kinh tế cả thế giới nhưng FDI dành cho BĐS đạt 6 , 8 tỷ USD.

nguyên do của sự sụt giảm này là do các nhà đầu tư ngoại bang , các quỹ lớn đang gặp có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn về tài chính , bởi thế không thể nối tiếp mở mang đầu tư mà chỉ tập kết hoàn thành các đề án đã triển khai.

Hơn thế , trong chiến lược phát triển nhà nhà nước đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 vừa trình Chính phủ , bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng trông thực tế: "giá cả đình chỉ sản tăng cao , vượt quá khả năng về tài chính của một bộ phận lớn dân cư , đã dẫn đến sức ép về nhà ở ngày càng tăng , đặc biệt là gia cư tại khu vực thành phố. Các đối tượng là công chức , nhân viên , lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước , những người có ngày công trung bình và ngày công thấp rất có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn trong việc tạo lập gia cư cho bản thân và gia đình".

Điều này cho thấy một thực tiễn , nhu cầu thật của thị trường BĐS nằm ở phân khúc nhà ở bình dân. Trong khi đó , hồ hết các doanh nghiệp chỉ coi trọng phát triển gia cư thương mại cao cấp , diện tích lớn để bán với giá cao cho những người có lương bổng cao mà chưa quan tâm phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ , có giá bán ăn nhập với đại bộ phận người dân có lương bổng thấp và trung bình

do đó , mẻ lưới nhà đất hạng sang của các đại gia BĐS đã chót tung trở thành quá trớn và chưa biết khi nào mới được kéo về , đương nhiên khó có khả năng cầu mong vào kết quả như trông chờ. Sự quá trớn này thể hiện chiến lược đầu tư chưa sát thực tiễn , thiếu tính tầng lớp , khiến "thừa nhà to giá cao , thiếu nhà nhỏ giá rẻ".

Và hậu quả nhãn tiền là nhà vườn , nhà liền kề , đất dự án , căn hộ cao cấp... đều đang nằm im. Đến thời khắc này , thị trường BĐS càng lao dốc , liên tục giảm giá tới 20-30%.

điển hình như đề án Vân Canh , giá các lô đất diện tích lớn 140m2 trở lên hiện còn 38-40 triệu đồng/m2. Khu thành thị Geleximco hiện có mức giá hấp dẫn , liền kề đường to khoảng 50-55 triệu đồng/m2 , các lô nhà , vi la nằm trên trục chính có giá trên 100 triệu đồng/m2.

đề án Thanh Hà đang được bán trên thị trường dự án golden center city chỉ với giá 22-25 triệu đồng/m2 , đề án thành phố mới Văn Khê giá 75 triệu đồng/m2 , dự án Parkcity mức chênh lệch so với giá gốc giảm từ 300 triệu đồng/lô xuống còn 50 triệu đồng/lô , giá đất dự án Văn Phú ( Lê Trọng Tấn kéo dài ) hiện có mức trung bình 60-65 triệu đồng/m2 các khu nhà liền kề đường to , đường nhỏ khoảng 55-58 triệu đồng/m2.