Với hơn 12 năm kinh nghiệm làm việc tại Australia và Châu Á - thái hoà Dương , từng là giám đốc điều hành tại những Cty đầu tư và phát triển BĐS quốc tế , ông đánh nếu như thế nào về thị trường BĐS Việt Nam hiện nay?

- Thị trường đất nền dầu giây cơ bản vẫn hoạt động tương đối tốt , tuy nhiên thịt nhà tập thể thì kém hơn và sẽ nối gặp khó khăn hơn đất nền. Lý do là nguồn cung mới tương đối nhiều , và chủ yếu nguồn cung của các lĩnh vực mới phát triển - nơi hạ tầng chưa được kết nối đồng bộ tốt bằng các khu bây giờ hoặc tồn tại từ trước đó lôi cuốn được người mua nhiều hơn nhờ đã có cư dân đến ở sinh sống , điều kiện liên lạc hạ tầng , môi trường yên ổn hơn.

liệt kê của Bộ Xây dựng sau gần 2 năm thực hiện Luật kinh dinh BĐS cho thấy tỷ lệ giao dịch trên sàn rất thấp , chỉ 15 - 20% ( tháng 4/2011 ). Tại sao lại có hiện tượng này? khó khăn của các sàn bây giờ có phải chỉ dừng ở đó?

- Chưa tới 30% giao thiệp BĐS qua sàn , phần còn lại là các giao du thứ cấp , sơ cấp ( trao tay hoặc qua trọng tâm môi giới bằng nhiều hình thức ) trong khi sàn lại là công cụ để phân tích minh bạch hóa thịt , giúp người mua và người bán tin tưởng và giao dịch. Phê chuẩn sàn BĐS khách hàng thường phải chịu thêm phí , nộp thuế và công báo những thông tin “nhạy cảm” mà mình muốn giấu để cạnh tranh bán hàng. Chính điều này dẫn đến việc dồi dào khách hàng tuyển trạch giao dịch thứ cấp và sơ cấp ( đăng báo , lăng xê , truyền bá trong khuôn khổ hẹp bằng các mối giao tiếp riêng ) thay vì sàn giao thiệp BĐS. Ngoại giả , chừng như thói quen tập quán của người Việt vẫn là càng kín đáo càng tốt. Và điều đó dẫn đến chuyện họ không thích giao du qua sàn. Điều này có tác động đến một điều gì đó rất lớn tới sự phát triển của các sàn bây giờ. Thêm nữa , chính các sàn đang tự làm khó mình qua một cách làm cũ. Kiểu quá khứ khi họ có khả năng bán được vài trăm đề án trong thời kì ngắn bằng cách đơn giản là nhận request và chờ khách mua ùn ùn kéo đến. Giờ đây khi thị trường đã xoay chiều , họ buộc phải đổi thay nghệ thuật bán hàng tức là phải chủ động đi tìm khách hàng để duy trì phát triển. Sự thay đổi nhịp đột nhiên của thị trường đã khiến đa phần các sàn ( đặc biệt là các sàn chưa có hàng ngũ sale chuyên nghiệp ) lảo đảo và đứng bên bờ… giải thể.

Đâu là lối thoát cho thị trường BĐS hiện nay?

- hiện nay việc sử dụng sàn giao thiệp BĐS hay trung tâm môi giới tự do chưa ai có thể báo cáo cụt ngủn về tính hiệu quả hay tần suất. Hiện tượng các giao dịch đang có phần tập kết tại các trung tâm môi giới nhà đất , trao tay hay thậm chí qua “cò” chủ yếu là do tập quán thói quen giao du nụ cười kín đáo của người Việt - với tâm lý nhà cửa đất đai là gia tư lớn của gia đình. Tuy nhiên , việc này lại mang lại xui xẻo rất lớn ( bằng cớ là nhiều vụ sai phạm , lường đảo bán nhà , bán đất trong năm qua ). Cuộc giải trí lành mạnh hóa thị trường BĐS sẽ là xu thế tất yếu. Chúng tôi cũng như các sàn hoạt động đúng tôn chỉ , phục tùng luật pháp BĐS đều tin khách hàng rồi sẽ tìm tới các sàn nhiều hơn bởi chính quyền lợi của họ.

Lời khuyên của ông cho các nhà đầu tư BĐS tại thời điểm này?

- Mua bất kì BĐS cũng là có phẩm chất. Thời khắc nào bán ra mới là quan trọng. Khi đầu tư thì nên đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình như: nhà ở , chung cư , diện tích văn phòng , trọng tâm thương nghiệp để giảm thiểu rủi ro cho chính mình trong hoàn cảnh thị trường dat nen dau giay yếu như hiện nay. Quan trọng nhất là phải đánh giá được tiềm năng trong mai sau ( có xác xuất gần hoặc xa ) của sản phẩm BĐS mình đầu tư , đặc biệt là bối cảnh thị trường âm u này.

Còn về nhà vườn và đất nền tập kết ở khu Nam ( Nhà Bè , quận 7 ) và Đông ( quận 2 , quận 9 ) TP.HCM , công ty Savills cho biết giá bán trung bình thịt thà thứ cấp giảm mạnh , khoảng 10% so quý I-2011.

Nhận định về nguyên do khiến kênh BĐS âm u thời gian qua các công ti Học hỏi trên đánh giá là do chính sách thắt chặt tiền tệ đã làm giảm khả năng chi trả của người mua.

Khảo sát của phóng viên ở các dự án gia cư cao cấp khu vực ấn độ dương quận 7 , quận 2… cho thấy , dù nhiều chủ đầu tư có chính sách bán hàng rất lạ như cho thuê mua căn hộ , mua trả góp thành 50 đợt… nhưng vẫn ít hút được khách hàng.

Có nhiều chứng cứ khẳng định sắp tới giá nhà đất còn nối tiếp bốc hơi. Đi hàng đầu là từ nguồn vốn ngân hàng. Theo đó dù có lệnh siết tín dụng phi sản xuất nhưng đến 30-6 còn nhiều nhà băng đẩy mạnh cho vay BĐS , chứng khoán. Tại cuộc gặp với báo chí cuối tháng 6 vừa qua , thống đốc NHNN cho hay có nhà băng cho vay phi sản xuất đến 50%/tổng dư nợ cho vay.

chứng cứ tiếp theo là hiện nguồn vốn của các nhà đầu tư thứ cấp khá nhỏ trong lúc muốn đầu tư BĐS cần phải có vốn lớn , chính sách dài hạn. Bởi thế dự kiến khi nhà băng nối tiếp siết nợ vay , các nhà đầu tư thứ cấp phải bán tống hàng để trả nợ.

Một nhân tố nữa khiến giá nhà đất giảm do nhiều người mong mỏi lãi suất cho vay giảm , từ đó sẽ có dòng vốn chảy vào nhà , đông. Tuy nhiên , điều này kiên cố khó xảy ra. Địa ngục đứng đầu NHNN từng khẳng định tăng trưởng tín dụng năm 2011 Thao túng mức 20% và sáu tháng đầu năm nhiều ngân hàng đã gần hết chỉ tiêu. Do đó nếu lãi suất cho vay hạ nhiệt thì gần như dòng vốn vào BĐS sẽ không nhiều. Chưa kể việc cho vay lĩnh vực này vẫn bị NHNN kiểm soát chặt.

Phó chú tâm Hiệp hội BĐS VN Tống Văn Nga cho biết thị trường can ho diamond lotus cuối năm hết sức u ám và đang chờ vào các chính sách điều tiết của Chính phủ. Còn thị trường sẽ có các đợt giảm giá nữa.