Sẽ có sóng tăng?

Những ngày này , một số nhà đầu tư cũ và cả những nhà đầu tư mới đang dò hỏi nhau về biến động của thị trường bất động sản ( BĐS ) Hà Nội. Không khí lao xao , Hơn nữa mấy bài viết "xôn xao đất nền" , làm cho không ít người đứng ngồi không yên. Thể trạng "sẵn sàng chống chỏi cao" xốc vào "bắt đáy" đang nóng dần.

thực tình thời kì "ngủ đông" của thị trường BĐS Hà Nội đã kéo sang tháng thứ ba kể từ khi thịt thà này lập đỉnh. Đó là một khoảng thời gian đủ dài với những nhà đầu tư không un đúc được lòng nhẫn nại như các nhóm đầu cơ chính hiệu.

Trong sóng tăng , quy luật tạo sóng và làm ăn của giới đầu cơ can ho diamond lotus được tính theo chu kỳ chí ít 3 tháng , có những giai đoạn dài đến 6 tháng giữa đỉnh sóng trước và đáy sóng sau. Đó là thời đoạn "lặng sóng" mà những chủ đề án có nhu cầu "đẩy" căn hộ cao cấp cần phải Bắt tay làm ngay vì mặt bằng giá đất nền đã đủ cao để thuyết phục dòng tiền không phải làm việc gì chảy vào phân khúc căn hộ. Còn các đại gia về đất nền thì cũng tranh thủ xả dần hàng ở những khu vực ấn độ dương mà mặt bằng giá đất đã được đẩy lên cao , đồng thời gom dần hàng ở những miền đất hứa mà giá đất còn chưa đạt mong mỏi đầu cơ.

Nhưng bây giờ , quy luật đầu cơ đã tự thân biến thiên. Giá đất nền Hà Nội đã thực sự cao , không chỉ là quá cao so với mức lương bổng trung bình của người lao động , mà đã đủ quyến rũ để giới đầu cơ xả hàng chốt lãi. Bởi thế đương nhiên phân khúc đất nền ở đô thị này đã đạt đỉnh và cần phải có sự điều chỉnh cần thiết sau mỗi lần tạo đỉnh.

Vậy mức độ sửa đổi giảm lại như thế nào là cần thiết? Trong hai tháng qua , đường trình diễn giá đất nền Hà Nội cắm thẳng xuống , được minh họa bởi hàng loạt dự án ở khu vực ấn độ dương phía Tây và cả phía Đông đều rơi vào tình trạng giảm giá. Song có lẽ cao điểm giảm giá đã rơi vào tuần cuối tháng 5/2011 , khi có những trường hợp người ôm đất không chịu nổi nhiệt lãi và nợ ngân hàng nên đã chấp nhận hạ đến 30% giá bán đất so với đỉnh mua.

Tuy nhiên đó chỉ là những trường hợp mang tính cá biệt. Còn trên tổng thể , người giữ đất vẫn đang mong mỏi về một tương lai không xa giá đất nền sẽ được tiếp kiến tăng , nếu không phải do làn sóng điện đánh lên của giới đầu cơ thì cũng ăn theo nhu cầu ở ngày càng tăng của người dân Hà Nội và những tỉnh lân cận ( theo sự miêu tả hào nhoáng của các thuyết giáo gia ).

tính toán này có vẻ đúng lắm , bởi cũng đã Lộ rõ ra những người dân rút tiền kiệm ước để rắp ranh chờ đất giảm thêm chút nữa sẽ mua làm nhà. Trước những thông cáo được tung ra khá đều đặn trong thời gian gần đây về làn sóng săn đất nền giá rẻ , bắt đáy đất nền , người có nhu cầu ở đã không khỏi "manh động".

Hoạt động chào hàng và PR của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng ở Sài Đồng khu Đông Hà Nội , quy hoạch của khu đô thị mới tại Kim Chung - Di Trạch phía Tây Hà Nội càng như những kích thích tố hâm nóng thị trường sau thời kì đóng băng. Trong khi đó , Vĩnh Phúc và Bắc Ninh đã được tái hiện như những vùng còn nhiều tiềm năng về quy hoạch và bởi giá đất còn khá rẻ so với Hà Nội. Đã manh nha làn sóng nhà đầu tư Hà Nội tìm đến những tỉnh này mua đất để đón đầu con sóng sắp tới.

trong lúc đó , đề xuất cấm chia lô bán nền của Bộ Xây dựng , vốn được coi như một phương pháp chống đầu cơ và tạo công bằng , hình như đang có tác dụng ngược. Chưa biết đề xuất này - vốn đã được lặp đi lặp lại từ nhiều năm nay mà chẳng mấy hiệu quả - có được Chính phủ thông qua và thực hành hay không , chỉ biết rằng đã xuất hiện lập luận từ giới đầu cơ và cả một số chuyên gia tuy rằng một khi những dự án mới không được chia lô bán nền nữa , quỹ đất nền đã "lỡ' cắt xẻ sẽ đắt giá bởi nguồn cung "bỗng dưng" hạn chế.

Người mua ở hãy thận trọng!

Nguồn cung đất nền đã được giới đầu cơ khéo léo "tiết chế". Cung giảm tất cầu tăng. Thời nào cũng thế , sóng nào cũng vậy , tâm lý đám đông Vẫn nguyên và đang dần lan tỏa. Thế là lại lao xao người đi săn mua những lô đất nền đã giảm giá kha khá để đầu tư. Có khả năng nhìn thấy trước là những văn phòng giao du BĐS vừa phải đóng cửa ở khu vực ấn độ dương phía Tây Hà Nội sẽ có cơ hội mở lại.

Những thông tin có phần sáng lạn về tình hình giảm lãi suất và đặc biệt là việc Chính phủ giao cho các cơ quan bộ Học hỏi đề xuất giải pháp nhằm bình ổn thị trường BĐS , cũng đang được tận dụng triệt nhằm tạo chiến dịch PR về "thị trường BĐS sẽ được cứu" và cho khả năng "đất nền không thể giảm giá hơn nữa".

Nhưng ở một góc cạnh khác , hãy nên suy xét đến sự có cần phải cứu thị trường dat nen dau giay không khi mặt bằng giá đất nền , dù cho giảm , Vẫn đang "trên trời".

Về bản chất , mặt bằng giá đất nền Hà Nội chỉ mới giảm có 10-15% so với đỉnh tháng 3/2011. Nhìn lại những chu kì giảm giá đất nền trong biến diễn lịch sử , tỷ lệ giảm này ứng với với giai đoạn sụt giảm đi hàng đầu , chứ chưa phải là lần chót. Thường sau giai đoạn giảm đi hàng đầu , giá đất lập một mặt bằng mới mà thường được giới đầu cơ coi là "đáy giả". Điểm đáy giả dẫn đến vùng đáy giả , nơi tụ tập lượng giao dịch dày đặc dần của những người bắt đáy và người mua đầu tư dài hạn.

Rất có khả năng , lập luận gây đặc tính ngược về đề xuất cấm chia lô bán nền và những thông báo về quy hoạch , giao thông trong thời kì qua Ấy là những tác động đậm sắc màu tâm lý nhằm tạo ra vùng đáy giả như thế.

Với vùng đáy giả này , hẳn nhiên giới đầu cơ "thứ cấp của thứ cấp" , trong đó phần lớn là những người đã ôm hàng từ đỉnh , sẽ có thời cơ tuyệt vời để thoát hàng sau khi đã phải chịu đựng tình trạng đóng băng khốn khổ mấy tháng trước.

Trong bài " Đất nền Hà Nội đang tiến đến "đường đáy "?" vào ngày 29/ 5/2011 , VEF.VN đã phân tích một số mật hiệu , từ đó dự báo khả năng phân khúc đất nền vẫn tiếp chuyện quá trình giảm để xác lập khu vực ấn độ dương vùng đáy , với hoàn cảnh tiên quyết là mặt bằng giá đất phải giảm khá mạnh - tương đương 30%. Còn nay , độ giảm chỉ mới 10-15% mà vùng đáy đất nền đã được xem là hình thành , e rằng đó chỉ là đáy giả và sau thời gian ấy thị trường còn tiếp kiến giảm.

Trong bối cảnh vùng đáy giả , dĩ nhiên giới đầu cơ lớn sẽ không vào cuộc bắt đáy. Có chăng họ chỉ xả hàng ( nếu còn hàng rơi rớt mà tại vùng đỉnh chưa kịp thoát ). Sau đó họ sẽ yên tĩnh chờ đợi hệ quả của chính sách siết tín dụng BĐS cùng lãi suất cao sẽ khiến cho các chủ đầu tư và nhà đầu tư ngấm đòn và lại phải hạ giá , lại phải bán tháo.

Nếu vùng đáy giả được thiết lập khi mặt bằng giá đất mới chỉ giảm 10-15% , vùng đáy tiếp theo sẽ phải có độ giảm lớn hơn nhiều - ít nhất 30% và có khả năng giảm đến 40% so với đỉnh giá. Đó là theo quy luật thông thường. Quy luật này chỉ có khả năng bị chuyển biến trong trường hợp giới đầu cơ lớn kiên tâm tạo sóng lên để thoát hàng nhanh mà không đợi chờ sóng xuống để gom hàng.

Với những lý do trên , những người thận trọng có xác xuất dễ dàng cảm nhận thị trường đất nền dầu giây vẫn chưa tạo đáy thực của nó , còn những người đang muốn dùng tiền kiệm ước mua để ở thì nên nhẫn nại đợi thêm mấy tháng nữa , nếu không muốn ôm lại hàng của giới đầu cơ.